Wel of niet oversluiten?

Het zal u niet ontgaan zijn dat de hypotheekrente de laatste maanden sterk gedaald is en nog steeds vertoont deze een dalende lijn!

Ongetwijfeld heeft u wel eens gedacht of oversluiten een optie is zeker als je de laatste 5-7 jaar een hypotheek hebt afgesloten. Maar misschien denkt u: ik wacht tot mijn rentevast periode aangebroken is en dan kijk ik verder want dan heb ik geen boeterente en geen oversluitkosten en dat is normaal gesproken inderdaad een juiste conclusie!

Sommige klanten hebben al contact met ons gezocht over dit onderwerp en sommige klanten zijn al door ons benaderd want wij bekijken toch stapsgewijs of oversluiten een optie is om met u te gaan bespreken.

Een paar geldverstrekkers (ING en Woonfonds) waar wij zaken mee doen, hebben echter de mogelijkheid om tussentijds (zogenaamde TRAM regeling) de rente aan te passen (tot aan jaarlijks toe) en voor diverse klanten hebben wij al berekeningen bij deze partijen gemaakt in het geval dat de hypotheek bij een van beiden is ondergebracht. Deze tussentijdse aanpassing werkt alsvolgt: wij berekenen obv actuele rente een aantal rentevastperioden en de boete die het openbreken met zich meebrengt, wordt verwerkt in het nieuwe rentepercentage. Zo kun je toch, als het verschil niet te beperkt is, zonder dat je kosten maakt, je hypotheekrente aanpassen en lastenverlichting bewerkstelligen en wellicht nu weer kiezen voor bijvoorbeeld 10 jaar vast! Een mooie regeling waarbij je financieel voordeel hebt en alleen ING een bedrag aan administratiekosten in rekening brengt.  Verder is het niet nodig dat er gekeken wordt naar het inkomen en de waarde van de woning; die worden met deze TRAM regeling niet bekeken en vormen dus geen eventuele belemmering. Dus redelijk eenvoudig allemaal te regelen.

Ook kunt u besluiten, mocht dat interessant zijn, om de rente geheel af te kopen, ook bij de hiervoor genoemde geldverstrekkers en over te gaan naar een actuele rente, misschien wel voor een langere periode omdat deze rentes momenteel bijzonder aantrekkelijk zijn!

Afkopen betekent boete betalen omdat een rentecontract wordt opengebroken; u kunt dan besluiten om bij dezelfde geldverstrekker te blijven maar misschien (en daar heeft u ons als adviseur voor) is er een andere partij die een betere aanbieding heeft dan de huidige geldverstrekker. Dat kan zo maar gebeuren!

Afkopen en oversluiten, bij zelfde (bij zelfde geldverstrekker meestal niet nieuwe aanvraag)  of andere geldverstrekker, betekent wel dat er weer een compleet nieuwe aanvraag moet komen. Dat betekent dat wij alle facetten in beeld moeten brengen, zoals de waarde van de woning, het inkomen maar ook het aflossingspatroon komt onder de aandacht omdat een nieuwe hypotheek moet voldoen aan huidige regels ook qua aflossingsvrijbedrag met dien verstande dat bepaalde oude rechten worden gerespecteerd. Het kostenplaatje is dus geheel anders dan bij een  TRAM zoals hiervoor genoemd. De boeterente is fiscaal aftrekbaar maar de oversluitkosten, ook deels fiscaal aftrekbaar, moeten net zoals de boete betaald worden. Heeft u dat geld beschikbaar of wilt u dat (gedeeltelijk) mee financieren (fiscaal NIET aftrekbare rente).

De hoogte van de boeterente wordt o.a. bepaald door de periode die u nog te gaan hebt totdat de contractuele rente wordt herzien!

Moraal van dit verhaal is: hoe snel verdien ik kosten terug een wat is mijn voordeel dan voor welke termijn? Soms kun je oversluiten onder de Nat. Hypotheek Garantie condities als je die destijds niet had. Hoe dat werkt, is per situatie afhankelijk en vergt advies aan ons.

Heeft u een spaar- of bankspaarhypotheekdeel? Dan is de “drang” om over te sluiten misschien wel aanwezig maar het effect toch anders dan bij een andere vorm van hypotheek en ik zal proberen dit aan u uit te leggen.

De vergoeding die u ontvangt qua maandelijkse inleg in de polis danwel op de bankspaarrekening is over het algemeen net zo hoog als de rente die u over het gekoppelde hypotheekdeel betaalt. O.b.v. die rente bouwt u een kapitaal op gelijk aan dat leningdeel wat eraan gekoppeld is. Gaat u de rente openbreken danwel afkopen eventueel middels een oversluiting naar een huidige lagere rente, dan ontvangt u over de maandelijks inleg (spaarpolis of bankspaarrekening) een lagere rente met als gevolg dat de inleg naar boven moet worden bijgesteld om hetzelfde kapitaal te bereiken om het gekoppelde hypotheekdeel te kunnen aflossen!  Deze situatie zou bij een lagere rente ertoe kunnen leiden (!!) dat uw maandlasten netto toch hoger kunnen uitkomen maar het renteverschil met wat u betaalde en wat u gaat betalen bepaalt dat met name. Het is een “technisch’ verhaal maar zo werkt het product nu eenmaal. Maar nogmaals: elke situatie staat op zichzelf en dat betekent dat situaties NIET met elkaar vergelijkbaar zijn. Stel dat u toch kiest voor een oversluiting en niet meer met een spaarpolis of bankspaarrekening wilt financieren, dan geeft dat uiteraard een andere benadering en uitkomst.

Belangrijk is te weten dat de regelgeving de afgelopen jaren enorm is aangetrokken en dat heeft o.a. tot gevolg dat, bij een ongewijzigd inkomen het mogelijk is dat een oversluiting wellicht toch niet gaat lukken ondanks de (behoorlijk) lagere rente. Ook speelt de huidige waarde van uw woning een zeer belangrijke rol.

Per 1 juli wordt de grens voor Nationale Hypotheek Garantie verlaagd van € 265.000 naar € 245.000; koopprijs zal dan rond de € 230.000 vermoedelijk komen te liggen en de meeste starters kunnen dan toch wel gebruik blijven maken van NHG.

Bedoeling van deze informatie is om u te informeren zodat u ook weet hoe het momenteel in “hypotheekland” gaat.

Mocht u vragen hebben, schroomt u dan niet om met ons in contact te treden bij voorkeur middels het sturen van uw vragen/wensen naar  info@dekoningadvies.com!